《南昌市朝阳新城CY4-1-D05-03、04、06地块控规调整论证报告 》

网上公示简要介绍

1、调整原因：

朝阳新城当前面临着城市功能单一、缺乏活力和人气不足等不利局面。为了改变这种格局，使得朝阳新城能够健康有序的发展，西湖区加大了朝阳新城的招商引资力度，拟在朝阳新城CY4-1-D05-03、04、06地块上引进城市综合体项目。

该项目属于大型商业航母，该类建筑存在建筑体量大、建筑密度高等特点，建筑密度一般都在40％以上，甚至高达70％以上的也不在少数。根据原控规规划，D05-03、04、06地块为商务用地，三地块总用地面积为55922平方米，容积率为6.0，建筑密度为40％，绿地率为20％。原控规规划的各项指标是依据商务用地来设定的，与大型商业液态的高密度、高集约性、功能复合性、大空间尺度等开发特点不匹配，因此，根据西湖区人民政府的要求，规划对D05-03、04、06三个地块进行控规调整。

2、调整依据

（1）《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》（2008.03.01）

（二）重大建设项目对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响的；

（2）相关技术管理规定

《江西省城市规划管理技术导则（2014）》\《南昌市城市规划技术管理规定》指出：在轨道交通站点周边地块建筑密度可以适当提高。因此规划建筑密度调整数值没有违反相关强制性规定。项目地块位于轨道交通站点周边，本着集约城市建设用地的规划思想，在不对城市道路交通、生态环境和空间景观方面造成很大影响的情况下，应该考虑酌情增加项目地块的建筑密度。

3、调整要点

（1）地块合并：

考虑地块统一出让，将D05-03、D05-04、D05-06三宗土地合并为一宗用地。

（2）用地属性调整：

考虑招商方向为大型商业液态，用地性质调整为商业用地；

（3）地块指标调整

为适应商业液态的建设要求，容积率由≤6.0调整为≤2.2；建筑密度由≤40％调整为≤60％；绿地率由≥20％调整为≥10％；停车指标由0.67个/100平方米 调整为0.8个/100。

（4）其他措施

为了进一步消除控规调整给城市周边带来的不利影响，提出以下优化措施。

Ø 设计阶段根据相关部门规定做交通影响分析评价报告；

Ø 项目地块与东侧东亚朝阳SOHO之间的建议性道路调整为城市市政道路，道路宽度不低于12米；

Ø 建议项目地块北侧退道路红线不少于20米；

Ø 建议项目地块考虑预留轨道交通4号线云锦路站与商业综合体空间联系通道的可能。

（5）小结：调整后对区域总体功能影响不大，周边区域空间景观与原控规城市设计思路不相符，但是大型商业综合体仍可以形成良好的街道界面，周边区域空间层次感、通透性、景观展示效果都比较好。同时，容积率下调后交通压力有所缓解，停车指标有所增加，人活动空间也有所改善。

2015.5.7—2015.6.5