一、调整背景

1、老厂房“退城进郊”

为更好地指导该青云谱区的建设，提升城市宜居性、理顺路网结构、完善公共服务和市政配套设施，满足现代生活的需求，将与南昌的城市形象不符的厂房进行改造，提高地块的土地价值。

2、地方发展需求

在南昌市打造省域核心增长极的目标的指引下，以及在全国老工业基地调整改造规划下，对南昌城市功能结构、空间环境和城市形象提出了更高的要求，城中村作为城市不和谐的因素将面临改造提升。

二、调整范围

调整范围： 本次规划调整地块位于迎宾北大道和江铃西二路交叉口西北角，水榭花都以东，江铃梨园社区以南，包括原控规中CN105-A13商业设施用地19950㎡，CN105-A14二类居住用地47570㎡，CN105-A15二类居住用地34510㎡，CN105-A16商业设施用地18590㎡。由于周边规划道路调整影响，本次规划调整范围总面积为117987㎡。

研究范围：调整范围周边区域，包括CN105（A01 -A12），CN105(A17-A18),CN105（B01-B08）,CN106(C01-C11),CN106(E01-E05),以及编制范围CN105(A13-A16)，南至广州路，西至施尧路，北至三店西路，东至迎宾北大道以东规划道路。

三、规划调整的原由

1、轨道交通建设

项目用地北侧有新建地铁线路，在用地内需要留足够的退界来满足地铁退让，对原本用地紧张的项目带来更大压力。未来在迎宾北大道和新规划道路交叉处建设地铁交通的进出口，项目设计中还需要让出广场空间，解决人流换乘问题。

南昌市委常委、市人民政府副市长刘建洋在“2013中国城市轨道交通论坛”上的演讲中指出：“为支持轨道交通建设，政府特别出台政策，允许轨道交通集团在线网站点腹地半径0-500米范围的土地平均容积率可在现有控规的基础上适当提高进行高强度开发。”

2、 就地安置压力

因象湖隧道建设，江铃集团梨园小区拆迁299户，需要还建住宅约4.5万平方米。加上社区用房、物业管理用房和其他基础设施，共需还建5万平方米。

南昌市城南片区CN1分区CN105-A13，CN105-A14，CN105-A15，CN105-A16拆迁中除了厂房还会拆除江铃集团现有工会大楼、农贸市场和沿街商业等，这些物业也需要就地回迁。

为确保在青云谱老生产区20多万辆整车生产经营不受影响，需就近快速重建销售大楼，约1.6 万平方米，为江铃企业做大做强，需就近建设江铃全球采购中心1.5 万平方米、江铃全球销售中心1.5 万平方米、江铃汽车技术研发中心1万平方米。为更好地吸引人才、留住人才，需在此建设人才公寓约1.8万平方米。以上共计7.4 万平方米。

以上物业都需要在南昌市城南片区CN1分区CN105-A13，CN105-A14，CN105-A15，CN105-A16地块中安置。该地块土地受让方需负责承建。

四、规划调整的主要内容

1、用地布局调整

①对原A13不规则用地边界进行规整

②取消原控规不规则的狭长商业设施用地A13

③整合A13、A14、A15、A16四地块为商住复合用地，总用地面积为117987㎡，减少用地2633㎡。其中住宅用地占75%，公建用地占25%.

2、开发强度调整

根据就地安置和现实需求，调整范围内用地的整体容积率调整为3.4,其中住宅面积占75%，公建面积占25%。住宅面积中安置建筑面积为5万平方米，占住宅20%；公建面积中办公安置面积7.4万平方米，占公建70%。

3、规划道路调整

①将原控规中南北向规划道路纳入用地范围，成为用地内部建设道路。

②沿调整后的用地边界布置道路

4、公共管理与公共服务设施用地调整

由于地块整合和开发容量的调整，规划涉及到的幼儿园设施用地，将对其位置及范围大小做相应调整。

5、居住人口变化

原控规中A13-A16居住用地面积82080平方米，人均37.5㎡建筑面积测得规划人口4815人；调整后用地规划2413户住宅，按3.2人/户计算，得7721人，调整后人口增加2906人。

6、覆盖率和绿化率

原控规A13地块覆盖率为30%，A14地块覆盖率为30%, A15地块覆盖率为30%, A16地块覆盖率为35%,调整后地块整体覆盖率为35%;

原控规A13地块绿化率为30%，A14地块绿化率为30%，A15地块绿化率为30%，A16地块绿化率为25%，调整后地块整体绿化率为30%。